El ministro de Economía lanzó una línea de financiamiento respaldada por el Fondo de Garantía y Sustentabilidad de ANSES, con condiciones similares a las del mercado y un alcance acotado. Especialistas advierten que los montos, los plazos y los ingresos exigidos dejan fuera a la gran mayoría de los hogares, mientras el Gobierno insiste en que la iniciativa busca dinamizar la economía y la construcción.
En un contexto de recesión profunda y caída de la actividad, el ministro de Economía, Luis Caputo, presentó un nuevo paquete de créditos hipotecarios que serán nutridos con recursos del Fondo de Garantía y Sustentabilidad (FGS) de ANSES. El anuncio, realizado con tono solemne, fue calificado por el funcionario como un gesto de «justicia social» –una expresión que, paradójicamente, el propio Presidente ha tildado en otras ocasiones de «robo» o «aberración»–. Sin embargo, un análisis pormenorizado de las condiciones revela que los préstamos ofrecen tasas y requisitos muy semejantes a los que ya existen en el sistema bancario, y su impacto potencial se reduce a un grupo minoritario de la población, muy lejos de la vasta demanda habitacional que atraviesa el país.
El plan oficial contempla la inyección de 2 billones de pesos provenientes del FGS de ANSES, con el propósito de otorgar liquidez a las entidades financieras y sortear el descalce que implica tomar fondos a corto plazo –provenientes de plazos fijos tradicionales– para prestar a 15, 20 o incluso 25 años. El mecanismo elegido es el de licitaciones públicas: los bancos interesados podrán competir por esos recursos, que se ofrecerán a un año con una tasa UVA más 2,5%, o a cinco años con un diferencial de UVA más 4,5%. La institución que presente la mejor tasa se adjudicará los fondos, aunque con un tope del 20% por entidad en cada subasta. La primera de esas licitaciones será por 200 mil millones de pesos, y se estima que, en total, el programa alcance para financiar alrededor de 18 mil hipotecas.
Los créditos, tal como los detalló Caputo en su conferencia, tendrán un valor máximo de 150.000 Unidades de Valor Adquisitivo (UVA), lo que equivale a poco más de 200 mil dólares al cambio actual. La tasa de interés no podrá superar el UVA + 7,5%, un nivel que, si bien resulta algo más benigno que el UVA + 9,4% que cobra el Banco Nación para quienes perciben allí sus haberes, sigue siendo elevado en comparación con épocas anteriores. El ministro ejemplificó con un caso concreto: para una propiedad tasada en 106.667 dólares, con un financiamiento del 75% de ese valor, el monto del préstamo alcanzaría los 120,9 millones de pesos. A 25 años de plazo y con un diferencial del 7%, la cuota inicial sería de 865 mil pesos, lo que exigiría un ingreso familiar neto mensual de 3,46 millones de pesos para no superar el 25% de la relación cuota-ingreso.
Ese número, sin embargo, choca con la realidad salarial del país. Según estimaciones de distintos relevamientos, menos del 20% de los hogares argentinos perciben ingresos que alcancen ese umbral, y el piso se eleva aún más si el plazo de devolución se acorta. De este modo, el universo de beneficiarios potenciales se reduce drásticamente, lo que contradice el discurso oficial de masividad y equidad. Además, el tope global de 2 billones de pesos, aunque abultado en términos nominales, se diluye al dividirlo entre los créditos previstos, y no alcanza para cubrir ni una fracción del déficit habitacional que padecen extensos sectores de la sociedad.
El diagnóstico que maneja el equipo económico es que el principal obstáculo para el despegue del crédito hipotecario no reside en la falta de demanda, sino en la escasez de oferta de fondos a largo plazo. Los bancos, acostumbrados a captar depósitos a pocas semanas, encuentran difícil prestar a décadas sin un respaldo que alinee los plazos. La solución propuesta, entonces, es inyectar recursos del FGS de ANSES para que las entidades puedan tomar esos fondos y, a su vez, otorgar hipotecas a los particulares. No obstante, economistas y analistas financieros advierten que esta medida, si bien técnicamente no es inconveniente, dista de ser una palanca que reactive por sí sola la economía o el sector de la construcción.
Christian Buteler, economista y analista financiero, señaló en diálogo con Página|12 que «no ve que los créditos hipotecarios se hayan detenido por falta de fondos», sino más bien por el contexto recesivo y la pérdida de poder adquisitivo. Además, remarcó que las tasas actuales son «mucho más altas que las de 2017», lo que encarece el financiamiento y desalienta la toma de deuda a largo plazo. Otro dato que llama la atención es el incremento de la morosidad en este tipo de préstamos: aunque sigue siendo la más baja del sistema, pasó del 0,9% al 1,6% en el último año, lo que representa un alza superior al 50% en términos relativos.
El Gobierno, por su parte, insiste en que el programa tendrá un efecto dinamizador sobre la construcción, un sector que opera hoy un 25% por debajo de los niveles de 2023 y que ha perdido cerca de 100 mil puestos de trabajo registrados, en gran medida por el freno a la obra pública y el encarecimiento del metro cuadrado. La Cámara Argentina de la Construcción (CAMARCO) mostró un moderado optimismo ante el anuncio, pero aclaró que, en una primera etapa, estos créditos se orientarán principalmente a viviendas ya terminadas. Para que el financiamiento se destine efectivamente a nuevas construcciones, advierten, el tope de los préstamos debería ser sensiblemente mayor, y la demanda tendría que repuntar, lo que a su vez exige una mejora sustancial del ingreso de los hogares y un alivio en los niveles de endeudamiento que hoy atraviesan muchas familias.
Precisamente, el poder adquisitivo de los salarios sigue siendo un eje central del ajuste económico. El propio ministro Caputo ha exigido a las cámaras empresarias que no acuerden aumentos paritarios por encima del 2% mensual, bajo amenaza de no homologarlos. Por otro lado, el oficialismo se ha desentendido del problema del sobreendeudamiento privado, argumentando que se trata de «un asunto entre particulares» y que no intervendrá para regular tasas ni refinanciar deudas. En ese escenario, la posibilidad de que los créditos hipotecarios se conviertan en una herramienta masiva de acceso a la vivienda parece, por ahora, una promesa lejana.
En síntesis, la medida anunciada por Caputo aporta una solución parcial a un problema complejo. Si bien puede facilitar el fondeo bancario y otorgar algunas decenas de miles de préstamos, no logra modificar el núcleo duro de la crisis habitacional: la brecha entre los ingresos reales y el costo de una vivienda, sumada a la incertidumbre macroeconómica y la falta de políticas integrales que estimulen la oferta y la demanda de manera sostenida. Como resumió Buteler, «la medida en sí no es mala, pero no te va a solucionar la economía ni va a haber un boom de créditos. Los sueldos son muy bajos y eso dificulta el acceso». El anuncio, así, queda flotando entre la expectativa de un sector y el escepticismo de quienes ven en él más un gesto político que una herramienta transformadora.
